綠城，杭州房地產的一張名片，高端住宅的代表，當前土地市場上的明星房企，亦是見證中國房地產市場蓬勃壯大，周期波動的代表房企之一。

　　2025年1月6日，是綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）成立30周年。這30年間，中國房地產市場起起伏伏，新房年銷售規(guī)模從百億元擴展到如今的10萬億元，綠城也從一個地方性開發(fā)企業(yè)，成長為布局全國的行業(yè)翹楚。

　　在房地產市場大小周期的變革中，綠城始終以產品品質立身，在市場周期波動中保持長青�！叭�十”而立之年，綠城頂住了樓市壓力，以超過2700億元的銷售額位列百強房企第三位�；赝�過往三十年至今，綠城做對了什么？經(jīng)歷了哪些困境？未來又會如何發(fā)展？

　　以“品質先行+創(chuàng)新賦能”鋪底色

　　堅持做“好房子”

　　1995年，綠城在浙江杭州這片沃土上扎下了根。創(chuàng)業(yè)的前十年，是綠城從無到有的成長階段，亦是奠定企業(yè)底色的10年。

　　彼時，市場經(jīng)濟的興起推動工業(yè)、制造業(yè)熱火朝天，但房地產行業(yè)仍在萌芽階段，充滿未知與可能。在這樣一個尚未完全開發(fā)的領域，綠城的第一個項目，選擇了開發(fā)難度更高的別墅產品——丹桂花園。與普通商品房相比，別墅的開發(fā)顯然更需要精心規(guī)劃和更長的周轉周期。

　　在綠城的住宅營造史上，桂花城是其早年高端住宅的扛鼎之作。彼時，項目一經(jīng)推出，便獲得了市場積極響應，迅速實現(xiàn)售罄。后來，桂花城系列成為綠城在全國范圍內被模仿和復制最多的產品之一，亦是行業(yè)標桿樣品盤。

　　打響產品力第一槍后，綠城內部卻掀起了嚴格的自我反思，一本囊括規(guī)劃、施工、景觀、銷售、物業(yè)管理等諸多細節(jié)缺陷的《桂花城批判》出爐，全員復盤。這份內部批判文件不僅反映了綠城對自身產品的嚴苛要求，更打響了“精品”在業(yè)界的知名度。

　　從最初的一磚一瓦到“桂花城”再到“玫瑰園”項目的竣工，綠城創(chuàng)立之初對住宅產品和品質近乎偏執(zhí)的嚴苛，可謂是堅持做“好房子”的起點。此后三十年間，產品主義思維成為綠城的核心競爭力，依靠“品質”和“創(chuàng)新”這兩大基因，綠城不斷實現(xiàn)產品迭代。

　　時至今天，提起房地產領域的“產品主義者”，綠城依然一馬當先。2022年，綠城中國成立了科研委員會，踐行以客戶為中心的產品主義。2023年以來，綠城對全國20個以上城市深入采集了1800萬潛在客戶，以億計的數(shù)據(jù)，經(jīng)過AI大數(shù)據(jù)分析訓練，深入的了解客戶、理解客戶，進而代表客戶在項目的前端輔助產品設計。

　　總體而言，以“綠城好房子標準”為綱，以“鳳起系、月華系、廬系、春月系”等引領及煥新產品系為目，以“智慧宅、健康宅、生命宅、綠色宅”為核心提升，綠城全面系統(tǒng)地實現(xiàn)了產品譜系的創(chuàng)新迭代。

　　在品質方面，圍繞最懂產品和最終客戶兩大戰(zhàn)略支點，綠城通過前置創(chuàng)新、大設計理念，貫穿客研、投資、設計、成本、工程等全業(yè)務鏈條，在產品創(chuàng)新及工程精益管控等方面取得豐碩成果。中指研究院《2024中國城市居民居住滿意度調查報告》顯示，綠城中國以92.9分的總體滿意度得分領跑行業(yè)，并在16座城市拿下總體滿意度第一，12座城市拿下總體忠誠度第一。

　　綠城管理層亦多次公開強調，對自身的自畫像以及定位是房企“TOP10里面的品質標桿”。綠城中國董事會主席張亞東曾表示：“這句話有兩個含義，一個是定量，一個是定性。定量是我們要站在TOP10定義之中，另外一個品質標桿則是定性，即在TOP10里邊我們要做到什么樣的形象，做成什么樣的公司�！�

　　以“上市籌資+引戰(zhàn)重組”穩(wěn)基本盤

　　加快全國化拓展

　　夯實產品品質基石后，綠城的下一步是走向規(guī)模化。2002年起，綠城走出杭州，逐步拓展至北京、上海等全國市場。在這一過程中，隨著擴張步伐的加快，綠城的融資需求日益增長。

　　為了籌措資金解決發(fā)展難題，綠城將眼光瞄向了資本市場。2006年7月，綠城正式在香港聯(lián)交所上市，融資26.7億港元，這是綠城加速成長的起點。彼時，適逢中國房地產市場迎來黃金發(fā)展時期，綠城一路攻城略地。

　　上市前，綠城全年（2005年）營業(yè)收入僅為25.35億元，開發(fā)項目也主要集中在杭州。上市當年（2006年），綠城營業(yè)收入躍升至64億元，比上年大幅度增長152%。

　　2007年，綠城各項經(jīng)營業(yè)績再度取得了新的突破，實現(xiàn)預售收入比上年增長113%，達到151億元。2007年底，綠城總土地儲備建筑面積達2222萬平方米，比上年同期增長81%，且已在全國多地落子。

　　2015年，綠城引入央企中國交通建設集團有限公司（以下簡稱“中交集團”）作為第一大股東。這一年，是綠城新征程的起步之年。

　　上市籌資+股權調整的雙重加持，盡管其間經(jīng)歷了市場的跌宕起伏，但綠城完成了全國化布局和規(guī)模化發(fā)展。在第二個十年的收官之年（2015年），綠城超額完成銷售目標，以719億元戰(zhàn)績開啟了第三個十年發(fā)展新篇章。

　　基本盤穩(wěn)健后，綠城中國進入有質發(fā)展期。尤其是2021年以來，行業(yè)進入深度調整期，綠城中國憑借穩(wěn)健的財務、持續(xù)向好的業(yè)績，投資者給出了“內房股之錨”的高度評價。優(yōu)質的基本面，也讓綠城中國2024年的股價實現(xiàn)了16.5%漲幅。

　　以“理性投資+多元布局”打安全牌

　　謀求“確定性”發(fā)展

　　2015年至今，中國房地產市場跌宕起伏，前半程是高光時刻，后半程則是低谷徘徊，是充滿挑戰(zhàn)與不確定性的十年。在這期間，綠城經(jīng)歷2015年至2018年的復蘇期，以及2019至2021年的調整與成長，以及2022年至今的堅守期，穿越迷霧，邁向成熟。

　　細看過往，在周期波動之下，綠城屹立不倒，離不開品質先行的基因、理性精準的投資以及業(yè)務的多元化發(fā)展和穩(wěn)健安全的財務盤面。

　　在產品迭代和創(chuàng)新方面，以產品力為先貫穿三十年發(fā)展歷程的背后，不斷升級產品力標準，是長期主義經(jīng)營理念。正如綠城管理層的共識是，無論行業(yè)的形勢如何變化，綠城始終相信房企過硬的產品力是確保企業(yè)競爭力、穿越周期的重要一環(huán)。未來，綠城也將持續(xù)打磨和提升產品力。

　　在拿地投資方面，綠城吸取教訓，堅持謹慎原則，聚焦核心城市和高潛力板塊，避免因激進擴張而陷入高杠桿困局。2024年上半年，綠城高能級核心城市的市場地位持續(xù)鞏固，一、二線城市銷售額占比80%，在杭州、上海、西安、北京等13個核心城市銷售排名當?shù)厍笆��?/p>

　　在業(yè)務模式上，綠城于2020年將代建業(yè)務拆分為綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”）上市，孵化出全國代建第一股的同時，綠城管理以輕資產模式運營，成為綠城業(yè)績新增長極。此外，綠城還在物業(yè)服務、養(yǎng)老產業(yè)等領域持續(xù)發(fā)力，構建了多元化業(yè)務發(fā)展新格局。

　　在穩(wěn)健財務盤面方面，確保資金安全永遠是綠城的第一原則，這是底線�！肮�司每個階段買地的額度都是通過謹慎的現(xiàn)金流模型測算排布而成，根據(jù)銷售情況以及對市場后續(xù)判斷，以比較謹慎的角度來精準投資�！本G城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰曾向《證券日報》等媒體如是稱。

　　更重要的是，2024年，綠城不僅妥善解決了當年到期債務，還提前完成2025年3億美元的境外債務置換，守住了債務安全底線。在行業(yè)內多家“千億房企”債務違約之際，截至2024年6月底，綠城在手貨幣資金為751.33億元，創(chuàng)歷史新高。與此相呼應的是，降本增效，亦是綠城近年來的重要經(jīng)營邏輯。中交集團入股后，綠城的融資成本明顯下降，平均融資成本從2015年的7.3%一路下降至2024年上半年的4.0%。

　　在市場波詭云譎的第三個十年，“綠城打出了建設‘好房子’、理性投資、安全償債等多種組合安全牌，為未來發(fā)展夯實基礎�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示。

　　經(jīng)歷30年的蛻變與成長，展望未來，對于當前房地產市場形式的變化，張亞東并不悲觀，在他看來，綠城在變化中占據(jù)一定的先機。正如其所示：“下一步我們更需要接近的目標是，作為一個產品主義者，為大家提供更好的房子，來滿足對美好生活的需求。在未來的競爭格局中，綠城有很多機會，會做得更好，繼續(xù)努力�！�