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2025年，世茂集團（HK0813）銷售與營收延續(xù)下滑態(tài)勢，但憑借境外債務重組的巨額收益實現(xiàn)賬面由虧轉(zhuǎn)盈。從業(yè)務結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務規(guī)模大幅收縮，物業(yè)服務等經(jīng)營性業(yè)務已成為收入的重要支柱。財務方面，債務總額顯著下降，但短期流動性壓力依然嚴峻，持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。世茂集團（HK0813）雖在債務化解上取得關(guān)鍵突破，但經(jīng)營基本面的實質(zhì)性修復仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
業(yè)績概況：銷售持續(xù)低迷，債務重組驅(qū)動賬面扭虧
2025年，世茂集團（HK0813）實現(xiàn)合約銷售額239.53億元，合約銷售面積196.5萬平方米，較2021年行業(yè)峰值分別下滑86.3%和82.1%。公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入284.18億元，同比大幅下降52.62%，較2021年峰值累計下滑73.64%，收入規(guī)模已連續(xù)四年收縮。
利潤方面，公司2025年實現(xiàn)年度利潤44.77億元，而2024年虧損436.86億元；歸屬于本公司權(quán)益持有人的利潤為144.73億元，同比大幅改善。但需特別指出的是，本次盈利并非來自主營業(yè)務改善，而是境外債務重組產(chǎn)生的約695.20億元非經(jīng)常性收益。若扣除該收益，公司主營業(yè)務仍處于虧損狀態(tài)，全年錄得毛虧287.76億元，同比擴大390.3%。
2021-2025年營業(yè)總收入與凈利潤變化
2025年世茂集團（HK0813）業(yè)績呈現(xiàn)“賬面盈利、實質(zhì)虧損”的特征，主要受以下因素影響：一是房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模大幅下降，且結(jié)算項目多為前期高價拿地項目，在市場下行周期（883436）中售價承壓，導致毛利率為負；二是公司計提了大規(guī)模資產(chǎn)減值，包括發(fā)展中物業(yè)及落成物業(yè)減值260.14億元、投資物業(yè)公允價值虧損44.91億元、酒店等固定資產(chǎn)減值23.23億元；三是境外債務重組完成，確認了巨額債務豁免收益，抵消了主營業(yè)務虧損及資產(chǎn)減值影響。
業(yè)務分析：開發(fā)業(yè)務大幅收縮，經(jīng)營性業(yè)務彰顯韌性
世茂集團（HK0813）的收入結(jié)構(gòu)在2021-2025年間發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務的主導地位顯著弱化，物業(yè)服務、酒店經(jīng)營、商業(yè)運營等經(jīng)營性業(yè)務的貢獻度大幅提升，成為支撐公司基本盤的關(guān)鍵力量。
房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務作為曾經(jīng)的核心支柱，收入規(guī)模從2021年的970.17億元持續(xù)下滑至2025年的165.39億元，累計降幅達82.95%；其收入貢獻度也從2021年的90.0%驟降至2025年的58.2%，五年間下降了31.8個百分點。2025年公司未新增土地儲備，現(xiàn)有土地儲備3416萬平方米(權(quán)益前)，主要集中在長三角、珠三角等核心區(qū)域，但受資金限制，項目開發(fā)節(jié)奏明顯放緩。
與之形成鮮明對比的是物業(yè)服務板塊的穩(wěn)健表現(xiàn)。2025年世茂服務（HK0873）實現(xiàn)收入78.80億元，同比微增0.35%。截至2025年末，世茂服務（HK0873）在管建筑面積2.21億平方米，合約建筑面積3.35億平方米，業(yè)務覆蓋145個城市，其收入貢獻度從2021年的7.3%提升至2025年的27.7%，成為公司最穩(wěn)定的收入和利潤來源。
酒店經(jīng)營與商業(yè)運營業(yè)務也展現(xiàn)出較強韌性。2025年酒店業(yè)務實現(xiàn)收入21.85億元，同比僅微降1.8%，全年出租率68%，在行業(yè)整體需求偏弱的背景下保持了基本穩(wěn)定。商業(yè)運營業(yè)務實現(xiàn)收入14.93億元，同比下降10.4%，主要受平均租金水平下滑及部分資產(chǎn)抵債影響，但在管商業(yè)項目整體出租率仍接近90%，寫字樓出租率73%，較上年實現(xiàn)小幅提升。
從盈利能力看，各業(yè)務板塊分化顯著。房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務毛利率已跌至負值區(qū)間，成為虧損的主要來源；物業(yè)服務板塊保持穩(wěn)定的盈利能力，是公司唯一持續(xù)盈利的核心板塊；酒店和商業(yè)運營業(yè)務雖受宏觀環(huán)境影響盈利有所下滑，但仍能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流，為公司提供了重要的流動性支撐。
財務狀況：債務規(guī)模顯著壓降，短期流動性風險仍高
盈利能力方面，公司主營業(yè)務盈利能力持續(xù)惡化。銷售毛利率從2021年的2.43%一路下滑至2025年的-101.26%，創(chuàng)歷史新低，表明房地產(chǎn)（881153）開發(fā)業(yè)務已完全失去盈利能力。銷售凈利率則從2021年的-26.32%轉(zhuǎn)為2025年的15.75%，但這一轉(zhuǎn)正完全依賴于債務重組帶來的非經(jīng)常性收益，不具備可持續(xù)性。
2021-2025年銷售毛利率與銷售凈利率趨勢
短期償債能力仍是公司面臨的最嚴峻挑戰(zhàn)。截至2025年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余(含受限制現(xiàn)金)約120.70億元，其中可自由支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅84.48億元；而一年內(nèi)到期的借貸高達1185.61億元，現(xiàn)金短債比僅約0.1，遠低于1倍的行業(yè)安全線。此外，公司未按計劃還款日期償還的借貸共計925億元，涉及多起訴訟及仲裁案件。
發(fā)展趨勢：債務化解取得關(guān)鍵突破，經(jīng)營修復道阻且長
2025年世茂集團（HK0813）最重要的進展是完成了境外債務重組，為公司爭取了寶貴的喘息時間。同時，公司持續(xù)推進保交付工作，2022-2025年累計在93座城市、278個項目實現(xiàn)約28.1萬套房源交付，經(jīng)營活動現(xiàn)金流也實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正，為后續(xù)經(jīng)營恢復奠定了基礎(chǔ)。
展望未來，世茂集團（HK0813）仍面臨多重挑戰(zhàn)，經(jīng)營基本面的實質(zhì)性修復尚需時日：一是境內(nèi)債務重組任務艱巨，大量境內(nèi)借款尚未達成展期或重組協(xié)議，債權(quán)人追討風險依然存在；二是房地產(chǎn)（881153）市場整體仍處于調(diào)整期，公司銷售回暖難度較大，2025年合約銷售額已降至歷史低位；三是存量資產(chǎn)減值壓力仍存，部分商業(yè)、酒店資產(chǎn)的價值可能進一步重估。
為走出困境，世茂集團（HK0813）將繼續(xù)堅持“一體兩翼”發(fā)展模式，重點推進以下工作：一是全力保障項目交付，加快存量房源去化，提升銷售回款效率；二是積極推進境內(nèi)債務重組，與債權(quán)人協(xié)商達成一攬子解決方案；三是盤活存量資產(chǎn)，通過資產(chǎn)處置、股權(quán)合作等方式回籠資金；四是聚焦核心城市和優(yōu)質(zhì)項目，審慎開展投資；五是做大做強物業(yè)服務等經(jīng)營性業(yè)務，提升其在收入和利潤中的占比，構(gòu)建更可持續(xù)的業(yè)務結(jié)構(gòu)。
