交銀國際（HK3329）發(fā)布研報稱，下調(diào)順豐（002352）房托(02191)目標價18.75%，從3.84港元降至3.12港元，維持“買入”評級，基于續(xù)租后租金水平調(diào)整的實際影響，下調(diào)收入及分派預測。相信近期的股價大致反映續(xù)租影響，而其股息率約9%仍有一定吸引力。
順豐（002352）房托2025年運營穩(wěn)健。全年經(jīng)調(diào)整收入同比增2%至4.604億港元，經(jīng)調(diào)整物業(yè)收入凈額同比增6.2%至3.837億港元，主要得益于成本控制。其中物業(yè)營運支出同比減15%至7670萬港元，其中物業(yè)管理（885915）費及維修保養(yǎng)費分別下降11.4%及52.7%?？晒┓峙蔂I收同比增2.4%至2.4億港元，全年每基金單位分派26.33港仙，分紅比例為90%。受市場調(diào)整影響，物業(yè)組合估值同比減8.3%至61.71億港元，每基金單位資產(chǎn)凈值降至3.88港元。
該公司2025年末出租率達96.9%，雖較上年下降1.1個百分點，但仍處于業(yè)界高點。2025年底總負債32.285億港元，較上年減少2.2%，資產(chǎn)負債比率38.5%，較去年同期上升2.6個百分點。
該公司續(xù)租協(xié)議租金回歸市場水平。2026年3月，順豐（002352）房托完成與順豐（002352）集團的租約續(xù)期，覆蓋總可出租面積83.9%，租期2-5年不等。此次續(xù)租核心條款調(diào)整包括：租金及管理費下調(diào)20-45%，往后年租金增長率降至0-2%(原3-5%)，同時明確續(xù)約選擇權(quán)及終止條款。租金下調(diào)短期內(nèi)將壓制收入，該行預期2026/2027年收入將分別同比減14.3%/7.3%。但長期來看，續(xù)租成功鎖定核心租戶，避免大額空置風險，且租金水平回歸市場水平，保障長期收入穩(wěn)定性。
