興證國際（HK6058）發(fā)布研報稱，維持保利物業(yè)（HK6049）(06049)“買入”評級，基于公司物業(yè)管理（885915）的基本盤穩(wěn)健增長，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場拓展質(zhì)量明顯提升，該行預(yù)計公司業(yè)績、派息均有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長，2026/2027/2028年歸母凈利潤分別為16.28/16.97/17.44億元，分別同比增長5.0%/4.2%/2.8%。2026年4月1日收盤價對應(yīng)2026年P(guān)E為9.5倍，股息率為5.3%。
興證國際主要觀點如下：
業(yè)績穩(wěn)健符合預(yù)期，費用管控成效顯著
2025年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入171.26億元，同比增長4.8%;綜合毛利率17.43%，同比下降0.83個百分點，主要受非業(yè)主增值服務(wù)收入下滑及基礎(chǔ)物業(yè)第三方項目增加的影響。得益于運營提效與精益管理，公司2025年管理費用率同比下降1.1個百分點至5.8%，行政開支同比下降11.5%至9.93億元;全年歸母凈利潤15.50億元，同比增長5.1%，歸母凈利率9.2%，保持穩(wěn)健水平;每股派息1.401元，對應(yīng)派息率為50%，分紅穩(wěn)定可持續(xù)。
貿(mào)易應(yīng)收款結(jié)構(gòu)保持健康，現(xiàn)金儲備充裕安全
截至2025年末，公司貿(mào)易應(yīng)收款項34.44億元，同比增長22.3%，主要隨在管規(guī)模擴大自然增長且賬期因行業(yè)性因素略有拉長，但一年以內(nèi)應(yīng)收賬款占比超89%，賬齡結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，回款風(fēng)險可控。截至2025年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余達128.86億元，同比增長8.6%，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流18.27億元，對凈利潤覆蓋倍數(shù)達1.2倍，經(jīng)營質(zhì)量高。
物業(yè)基本盤規(guī)模與單價同步提升
截至2025年末，公司在管面積8.55億平方米，同比增長6.4%;合約面積10.12億平方米，同比增長2.4%。2025年，公司實現(xiàn)物業(yè)管理（885915）收入131.50億元，同比增長12.6%;住宅平均物業(yè)費單價提升至2.47元/平方米/月，第三方項目單價提升至1.96元/平方米/月，定價能力與項目質(zhì)量持續(xù)改善。
市場外拓量質(zhì)齊升
2025年，公司新拓第三方項目單年合同額29.30億元，保持行業(yè)第一梯隊;核心50城新拓合同額占比80.4%，核心非居業(yè)態(tài)新拓單年合同額占比84.6%，商辦、公服、景區(qū)等高能級業(yè)態(tài)占比持續(xù)提升，市場化拓展質(zhì)量與結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
增值服務(wù)短期承壓，結(jié)構(gòu)優(yōu)化助力企穩(wěn)回升
2025年，公司非業(yè)主增值服務(wù)收入16.36億元，同比下降16.5%，主要受地產(chǎn)前端協(xié)銷需求回落及寫字樓租賃市場調(diào)整影響;社區(qū)增值服務(wù)收入23.40億元，同比下降13.6%;公司積極轉(zhuǎn)向房屋修繕、能源（850101）改造、查驗交付等存量運維業(yè)務(wù)，其他非業(yè)主增值服務(wù)收入同比提升5.8%，預(yù)計隨存量資產(chǎn)運營需求釋放，增值服務(wù)板塊有望逐步企穩(wěn)改善。
風(fēng)險提示：經(jīng)營效率提升進度不及預(yù)期;市場拓展不及預(yù)期;收繳率不及預(yù)期。
