4月9日至10日，上交所舉辦滬市REITs2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)——“打造REITs排頭兵”主題周，16單REITs代表項(xiàng)目將逐一召開業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，向市場(chǎng)集中展示2025年度運(yùn)營(yíng)成果與發(fā)展亮點(diǎn)。記者注意到，這16單項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、機(jī)制創(chuàng)新與生態(tài)建設(shè)上表現(xiàn)突出，不僅折射出滬市REITs市場(chǎng)的活力與韌性，更彰顯了其在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)中的核心作用。
業(yè)績(jī)與回報(bào)雙優(yōu)多賽道亮點(diǎn)紛呈
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs已全面完成2025年年度報(bào)告披露。全年52只產(chǎn)品收入合計(jì)達(dá)145億元，同比增長(zhǎng)71%；可供分配金額合計(jì)88億元，同比增長(zhǎng)42%。二級(jí)市場(chǎng)上，滬市REITs2025年除權(quán)價(jià)格平均上漲6.3%，計(jì)入分紅再投資的復(fù)權(quán)價(jià)格漲幅達(dá)11.9%；全年累計(jì)實(shí)施分紅110次，金額近78億元，較上年增長(zhǎng)30%。
穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與可觀的投資回報(bào)，是16單排頭兵項(xiàng)目的鮮明標(biāo)簽。作為滬市REITs的優(yōu)秀代表，它們?cè)?025年交出了一份亮眼成績(jī)單，成為市場(chǎng)平均水平的“領(lǐng)跑者”。
從核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)看，16單項(xiàng)目2025年平均營(yíng)收完成度達(dá)100%，平均現(xiàn)金流完成度103%，整體表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)。其中，唯品奧萊REIT以129%的營(yíng)收完成度和138%的現(xiàn)金流完成度位居前列，展現(xiàn)出極強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)韌性；華潤(rùn)有巢、廈門安居等保障性租賃住房項(xiàng)目也紛紛突破100%關(guān)口，印證了民生領(lǐng)域資產(chǎn)的穩(wěn)定屬性。二級(jí)市場(chǎng)上，這些項(xiàng)目同樣表現(xiàn)搶眼，年內(nèi)復(fù)權(quán)平均漲幅約15.1%，顯著跑贏大盤。九州通（600998）REIT以44.5%的復(fù)權(quán)漲幅領(lǐng)跑，物美消費(fèi)（883434）REIT、上海地產(chǎn)REIT分別上漲40.8%、32.0%，反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的高度認(rèn)可。
在投資者回報(bào)方面，16單項(xiàng)目全年合計(jì)分紅超14億元，平均每單分紅近9000萬(wàn)元。國(guó)家電投REIT、蘇交REIT、城投寬庭分紅金額位居前三，分別達(dá)4.16億元、2.46億元、1.31億元，切實(shí)將經(jīng)營(yíng)成果轉(zhuǎn)化為投資者的“真金白銀”。從收益率看，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目年化現(xiàn)金流分派率維持在3%-4%的合理區(qū)間，經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目全周期（883436）內(nèi)部收益率亦具備配置吸引力，為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供了多元選擇。
值得關(guān)注的是，16單項(xiàng)目覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)（883434）基礎(chǔ)設(shè)施等六大細(xì)分賽道，呈現(xiàn)“多賽道開花”態(tài)勢(shì)。消費(fèi)（883434）板塊平均出租率98%、租金收繳率近100%，彰顯線下商業(yè)活力；保障性租賃住房板塊出租率穩(wěn)定在95%，筑牢民生保障底線；能源（850101）板塊結(jié)算電量超40億千瓦時(shí)，國(guó)家電投REIT貢獻(xiàn)其中30%；東久REIT、京東（JD）倉(cāng)儲(chǔ)REIT等實(shí)現(xiàn)滿租運(yùn)營(yíng)。這種多元業(yè)態(tài)的均衡發(fā)展，既體現(xiàn)了滬市REITs資產(chǎn)質(zhì)量的廣度，也凸顯了其服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)多領(lǐng)域的能力。
積極完善治理機(jī)制助力從“好資產(chǎn)”邁向“好平臺(tái)”
如果說(shuō)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)是REITs的“面子”，那么日益完善的治理機(jī)制則是支撐其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“里子”。記者了解到，16單排頭兵項(xiàng)目之所以能夠脫穎而出，不僅因?yàn)椤懊孀印焙茫谟谒鼈冊(cè)谠紮?quán)益人履職、激勵(lì)約束優(yōu)化、擴(kuò)募推進(jìn)、信披質(zhì)量提升和多層次市場(chǎng)參與等維度上做出了積極探索。
原始權(quán)益人履職的深化是重要亮點(diǎn)。越來(lái)越多產(chǎn)業(yè)方將REITs納入戰(zhàn)略布局：九州通（600998）醫(yī)藥集團(tuán)任命集團(tuán)副總經(jīng)理?yè)?dān)任REITs首席運(yùn)營(yíng)官，制定專項(xiàng)履職規(guī)范，讓“REITs運(yùn)營(yíng)官”制度從形式走向?qū)嵸|(zhì)；臨港集團(tuán)設(shè)立常態(tài)化REITs專班，由集團(tuán)管理層參與重大決策，為項(xiàng)目注入持續(xù)的頂層資源支持。這種從“被動(dòng)配合”到“主動(dòng)賦能”的轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著REITs不再是一次性融資工具，而是成為企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心平臺(tái)。
激勵(lì)約束機(jī)制的市場(chǎng)化改革取得突破。臨港REIT將30%的績(jī)效運(yùn)管費(fèi)直接激勵(lì)到崗位個(gè)人，東久REIT這一比例高達(dá)85%，特變REIT等項(xiàng)目也在2025年落地“激勵(lì)到人”制度。這種將運(yùn)營(yíng)成效與團(tuán)隊(duì)切身利益掛鉤的安排，從根本上激活了一線運(yùn)營(yíng)的內(nèi)生動(dòng)力，推動(dòng)資產(chǎn)效能持續(xù)提升。
擴(kuò)募機(jī)制的常態(tài)化推進(jìn)更顯平臺(tái)活力。臨港REIT首創(chuàng)“研發(fā)辦公+工業(yè)廠房”混包擴(kuò)募模式，資產(chǎn)規(guī)模從首發(fā)時(shí)的9.1億元增至26.4億元，實(shí)現(xiàn)三倍增長(zhǎng)；東久REIT完成首單民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)募，為民營(yíng)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供范本；京東（JD）倉(cāng)儲(chǔ)REIT成為首單二次擴(kuò)募的民營(yíng)REITs，持續(xù)鞏固行業(yè)標(biāo)桿地位；華潤(rùn)有巢通過(guò)向原持有人配售完成擴(kuò)募，創(chuàng)新發(fā)售模式。此外，京保REIT、廈門安居等項(xiàng)目的擴(kuò)募進(jìn)展順利，讓擴(kuò)募從“個(gè)別試點(diǎn)”成為“行業(yè)常態(tài)”，為資產(chǎn)持續(xù)增值提供路徑。
信息披露與投資者關(guān)系管理同步升級(jí)。凱德商業(yè)REIT在年報(bào)中詳細(xì)分析底層資產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)與運(yùn)營(yíng)舉措，并設(shè)立專屬官網(wǎng)，提升信披透明度；蘇交REIT全年舉辦4次投資者活動(dòng)，物美消費(fèi)（883434）、國(guó)家電投等組織實(shí)地調(diào)研，搭建起雙向信任的溝通橋梁，讓投資者更直觀理解資產(chǎn)價(jià)值。
標(biāo)桿引領(lǐng)促轉(zhuǎn)型市場(chǎng)活力持續(xù)迸發(fā)
16單排頭兵項(xiàng)目的實(shí)踐，折射出我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型——從“重發(fā)行”到“重運(yùn)營(yíng)”，從“單項(xiàng)目上市”到“資產(chǎn)平臺(tái)打造”。上交所作為市場(chǎng)組織者與生態(tài)培育者，推動(dòng)滬市REITs成為亞洲重要的交易中心之一，目前上市產(chǎn)品總市值占全市場(chǎng)近七成，一批標(biāo)桿項(xiàng)目正加速成型。
此次“打造REITs排頭兵”主題周，不僅是16單項(xiàng)目的成果展示，更是通過(guò)標(biāo)桿引領(lǐng)壯大“排頭兵”隊(duì)伍的重要舉措。據(jù)了解，4月中下旬，滬市REITs還將以行業(yè)主題周形式繼續(xù)舉辦業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，形成“標(biāo)桿示范—經(jīng)驗(yàn)復(fù)制—整體提升”的良性循環(huán)。
在多層次市場(chǎng)建設(shè)上，排頭兵項(xiàng)目先行先試：上海地產(chǎn)、凱德等申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，臨港、東久等探索“公募+機(jī)構(gòu)間”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，不斷拓寬市場(chǎng)邊界。這種創(chuàng)新既為存量資產(chǎn)提供了多元化盤活路徑，也為市場(chǎng)培育了更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
隨著治理機(jī)制、激勵(lì)安排、擴(kuò)募路徑的持續(xù)成熟，滬市REITs正形成“好項(xiàng)目有好待遇”的生態(tài)閉環(huán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)將有更多項(xiàng)目加入“排頭兵”行列，推動(dòng)REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資中發(fā)揮更大作用，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力。
