□ 2025年，滬市52只公募REITs項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入145億元，同比增長(zhǎng)71%；可供分配金額88億元，同比增長(zhǎng)42%
□ 其中，唯品奧萊REIT以129%的營(yíng)收完成度、138%的現(xiàn)金流完成度領(lǐng)跑全場(chǎng)，華潤(rùn)有巢REIT、廈門(mén)安居REIT、京保REIT等均超過(guò)100%
□ 在投資者回報(bào)層面，國(guó)家電投REIT、蘇交REIT和城投寬庭REIT分別以4.16億元、2.46億元和1.31億元的分紅金額位列前三
4月9日至10日，上交所將以“打造REITs排頭兵”為主題舉辦滬市REITs2025年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，16單REITs代表項(xiàng)目將逐一向市場(chǎng)展示2025年運(yùn)營(yíng)成果與發(fā)展亮點(diǎn)。這些REITs項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、投資者回報(bào)和機(jī)制建設(shè)等方面表現(xiàn)突出，體現(xiàn)了滬市REITs在打造資產(chǎn)上市平臺(tái)、深化市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)。
此外，在4月13日至17日、4月20日至24日，滬市REITs還將以行業(yè)主題周的形式繼續(xù)舉行2025年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。
重運(yùn)營(yíng)助力業(yè)績(jī)穩(wěn)健向好
截至3月底，滬市已有52只公募REITs完成2025年年報(bào)披露：52只產(chǎn)品對(duì)應(yīng)項(xiàng)目全年收入合計(jì)達(dá)145億元，同比增長(zhǎng)71%；可供分配金額達(dá)88億元，同比增長(zhǎng)42%。
此次亮相的16單REITs項(xiàng)目正是上述良好表現(xiàn)的縮影。從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)看，16單項(xiàng)目2025年平均營(yíng)收完成度達(dá)100%，平均現(xiàn)金流完成度達(dá)103%，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。多數(shù)項(xiàng)目營(yíng)收與現(xiàn)金流完成度超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，其中唯品奧萊REIT以129%的營(yíng)收完成度、138%的現(xiàn)金流完成度領(lǐng)跑全場(chǎng)，華潤(rùn)有巢REIT、廈門(mén)安居REIT、京保REIT等租賃住房板塊產(chǎn)品亦紛紛突破100%關(guān)口。
在投資者回報(bào)層面，2025年，16單項(xiàng)目合計(jì)分紅金額超過(guò)14億元，平均每單分紅近9000萬(wàn)元。國(guó)家電投REIT、蘇交REIT和城投寬庭REIT分別以4.16億元、2.46億元和1.31億元的分紅金額位列前三。從收益率指標(biāo)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)排頭兵項(xiàng)目年化現(xiàn)金流分派率大多維持在3%至4%的合理區(qū)間。
值得一提的是，16單REITs項(xiàng)目覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)（883434）基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、能源（850101）和交通六大細(xì)分賽道，業(yè)態(tài)分布廣泛且各具特色。消費(fèi)（883434）板塊項(xiàng)目平均出租率達(dá)98%、收繳率接近100%；租賃住房板塊出租率維持在95%高位且租金收繳率達(dá)100%；能源（850101）板塊結(jié)算電量超40億千瓦時(shí)，國(guó)家電投REIT占30%；東久REIT、京東（HK9618）倉(cāng)儲(chǔ)REIT等園區(qū)更是實(shí)現(xiàn)了滿(mǎn)租運(yùn)營(yíng)。
重機(jī)制推動(dòng)“好資產(chǎn)”邁向“好平臺(tái)”
與此同時(shí)，16單排頭兵項(xiàng)目在原始權(quán)益人履職、激勵(lì)約束優(yōu)化、擴(kuò)募推進(jìn)、信披質(zhì)量提升、多層次市場(chǎng)參與等維度上也做出了積極探索。
在原始權(quán)益人履職方面，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)方開(kāi)始從戰(zhàn)略高度審視REITs平臺(tái)價(jià)值。九州通（600998）醫(yī)藥集團(tuán)于2025年4月任命集團(tuán)副總經(jīng)理?yè)?dān)任REITs首席運(yùn)營(yíng)官，并制定專(zhuān)項(xiàng)履職規(guī)范。臨港集團(tuán)則在集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立常態(tài)化REITs專(zhuān)班機(jī)制，由集團(tuán)管理層參與重大決策，為REITs平臺(tái)發(fā)展注入持續(xù)的頂層資源支持。
激勵(lì)約束機(jī)制的市場(chǎng)化改革同樣取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。臨港REIT規(guī)定將績(jī)效運(yùn)管費(fèi)的30%直接激勵(lì)到崗位個(gè)人，東久REIT的這一比例達(dá)到85%，特變REIT等更多項(xiàng)目也在2025年落地了直達(dá)崗位個(gè)人的激勵(lì)約束機(jī)制。
擴(kuò)募也從個(gè)別試點(diǎn)演變?yōu)樾袠I(yè)常態(tài)。臨港REIT率先推出“研發(fā)辦公+工業(yè)廠(chǎng)房”混包擴(kuò)募模式，資產(chǎn)規(guī)模從首發(fā)時(shí)的9.1億元躍升至26.4億元；東久REIT完成首單民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園REITs擴(kuò)募，打通民營(yíng)企業(yè)存量資產(chǎn)盤(pán)活的新路徑；京東（HK9618）倉(cāng)儲(chǔ)REIT則成為首單實(shí)施二次擴(kuò)募的民營(yíng)公募REITs，持續(xù)打造倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的資本運(yùn)作標(biāo)桿；華潤(rùn)有巢REIT創(chuàng)新擴(kuò)募發(fā)售模式，通過(guò)向原持有人配售完成擴(kuò)募。此外，京保REIT完成首單租賃住房REITs擴(kuò)募，廈門(mén)安居REIT擴(kuò)募已獲批待發(fā)售，外高橋（600648）REIT、城投寬庭REIT和地產(chǎn)租住REIT也已發(fā)布擴(kuò)募公告。
信息披露質(zhì)量和投資者關(guān)系管理的提升同樣可圈可點(diǎn)。蘇交REIT全年舉辦投資者活動(dòng)達(dá)4次，物美消費(fèi)（883434）、國(guó)家電投等也常態(tài)化組織投資者走進(jìn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研。
在多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)方面，排頭兵項(xiàng)目也先行先試。上海地產(chǎn)、凱德、唯品會(huì)（VIPS）均已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，臨港、東久、京東（HK9618）、外高橋（600648）和凱德等均已發(fā)行或推進(jìn)機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，探索“公募+機(jī)構(gòu)間”雙輪驅(qū)動(dòng)的REITs平臺(tái)發(fā)展模式。
總體來(lái)看，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)從“重發(fā)行”到“重運(yùn)營(yíng)”，從“單項(xiàng)目上市”到“資產(chǎn)平臺(tái)打造”的轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上交所REITs市場(chǎng)已成為亞洲重要的REITs交易中心之一，上市產(chǎn)品53只，總市值規(guī)模穩(wěn)步攀升，占全市場(chǎng)比重接近七成。
