當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于一個(gè)復(fù)雜而多變的階段。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而言，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觸底企穩(wěn)，不僅有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的短期修復(fù)，也有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期的周期性觸底回升，更加從容地應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)措施中，紓解房企融資困難，合理保障房地產(chǎn)融資需求，避免房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延是重要一環(huán)。我擔(dān)任獨(dú)立董事的渤海銀行在穩(wěn)定房企融資、落地城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面做出了努力、取得了效果，值得其他金融機(jī)構(gòu)借鑒。

　　一、房地產(chǎn)調(diào)整顯著拖累經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，房企融資環(huán)境仍然困難

　　放眼海外，全球經(jīng)濟(jì)在疫情之后出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，但各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)修復(fù)狀況呈現(xiàn)出分化，同時(shí)逆全球化、供應(yīng)鏈重構(gòu)以及地緣政治局勢(shì)緊張交織碰撞。在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體政策利率仍處于高位以及地緣形勢(shì)動(dòng)蕩的背景下，全球資本流動(dòng)性不足，這對(duì)新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家的金融穩(wěn)定構(gòu)成挑戰(zhàn)。隨著近期歐洲央行與美聯(lián)儲(chǔ)先后開(kāi)啟降息周期，全球經(jīng)濟(jì)與金融形勢(shì)將出現(xiàn)新的波動(dòng)與震蕩。

　　著眼國(guó)內(nèi)，在嚴(yán)峻復(fù)雜的外部環(huán)境下中國(guó)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，特別是在工業(yè)生產(chǎn)與制造業(yè)投資領(lǐng)域依然保持較快增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整依然給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)顯著拖累：一是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下滑帶來(lái)居民總資產(chǎn)的縮水，特別是在居民部門杠桿率高達(dá)70%左右的條件下，財(cái)富收縮效應(yīng)放大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的供需失衡；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比依然在20%以上，房地產(chǎn)投資的收縮不僅直接帶來(lái)整體固定資產(chǎn)投資的下行壓力，而且對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的家電、建材等制造業(yè)投資形成拖累；三是從財(cái)政金融角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)財(cái)政收支壓力，以及金融體系的風(fēng)險(xiǎn)敞口也帶來(lái)較大不利影響，提前還貸現(xiàn)象也帶來(lái)了銀行機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流失。

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響廣泛而深刻，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的重要性不言而喻，近年來(lái)我也以經(jīng)濟(jì)學(xué)家的身份持續(xù)向各界呼吁：需要高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格下行對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，需要采取恰當(dāng)?shù)恼�策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)新的供需平衡。

　　近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)面臨經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流雙雙收縮的壓力，因此在各項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)的政策中，合理滿足房企融資需求，避免流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延是重要一環(huán)，尤其是有助于避免在建已售項(xiàng)目因不能交付而形成爛尾樓。今年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金同比為-16.2%，跌幅大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金同比分別為-5.1%、-8.4%以及-24.3%。從自籌資金來(lái)看，今年上半年房企債券融資規(guī)模同比降幅高達(dá)26.1%，其中信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。從其他資金來(lái)看，因房地產(chǎn)銷售低迷，1-8月定金與預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的下滑幅度皆超過(guò)了30%。此外，當(dāng)前能在公開(kāi)市場(chǎng)融資的已大多為央企和國(guó)企，民營(yíng)房企的經(jīng)營(yíng)與融資壓力更為突出。

　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，銀行信貸是破解房地產(chǎn)融資難題的主要支撐，也是建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的重要基礎(chǔ)。

　　二、積極響應(yīng)落實(shí)政策引導(dǎo)，多措并舉取得良好效果

　　自房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來(lái)，渤海銀行作為股份制銀行中的一員，全力推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作。

　　一是提高認(rèn)識(shí)，充分理解與重視房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的政策引導(dǎo)。通過(guò)多次黨委專題會(huì)議，傳達(dá)金融監(jiān)管總局的政策精神，制定全面的工作方案，發(fā)布了一系列內(nèi)部通知和實(shí)施細(xì)則。

　　二是建立機(jī)制，通過(guò)優(yōu)化審批機(jī)制加快項(xiàng)目審查與放款進(jìn)程。一方面，通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)審批通道，確保項(xiàng)目“快審快放，應(yīng)放盡放”。一方面，在總行成立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作專班，各分行在總行指導(dǎo)下設(shè)立了相應(yīng)工作小組，確保主體責(zé)任明確。另一方面，各地分行與地方政府和金融機(jī)構(gòu)之間建立協(xié)調(diào)機(jī)制，減少溝通成本，有效加快項(xiàng)目的審查與放款進(jìn)程，獲得了地方政府和企業(yè)的一致認(rèn)可。

　　三是因地制宜，充分重視各區(qū)域的自身特性并發(fā)揮各分行的專業(yè)能力。例如，西安分行對(duì)某項(xiàng)目在面臨市場(chǎng)銷售回款困難的情況下，及時(shí)提供12.6億元的貸款展期支持，延長(zhǎng)還款期限，幫助企業(yè)順利推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。天津分行在某項(xiàng)目中為企業(yè)提供了存量合理展期+增量保復(fù)工復(fù)產(chǎn)的綜合方案，確保項(xiàng)目的完工交付。蘇州分行積極協(xié)調(diào)企業(yè)增資（債轉(zhuǎn)股）的方式達(dá)到協(xié)調(diào)機(jī)制“5+5”基本要求，順利將項(xiàng)目納入白名單，為項(xiàng)目融資提供支持。武漢分行獲知某項(xiàng)目原由其他銀行擔(dān)任主辦行，但提供的貸款額度不足以支撐項(xiàng)目建設(shè)后，分行主動(dòng)對(duì)接項(xiàng)目公司，多次赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，快速、高質(zhì)量完成調(diào)查、審查流程，通過(guò)快速審批通道取得批復(fù)，充分滿足了客戶急切的融資需求。

　　此外，渤海銀行不僅局限于“白名單”項(xiàng)目的支持，對(duì)未納入名單但符合條件的項(xiàng)目也保持高度關(guān)注，積極主動(dòng)營(yíng)銷，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期暫時(shí)不佳的項(xiàng)目，會(huì)根據(jù)具體情況酌情提供融資服務(wù)。

　　三、促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性互動(dòng)，渤海銀行經(jīng)驗(yàn)值得借鑒

　　隨著各項(xiàng)地產(chǎn)紓困與維穩(wěn)政策的調(diào)整，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定企穩(wěn)的跡象。今年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積與銷售額的跌幅邊際收窄，8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大。但是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部調(diào)整期，實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定仍需要在供給、需求、融資等各個(gè)角度與領(lǐng)域出臺(tái)與落地增量政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)將要面臨一段比較長(zhǎng)期的去庫(kù)存過(guò)程，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的重新平衡并不能一蹴而就，需要金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起新的良性互動(dòng)機(jī)制。經(jīng)過(guò)合理的政策引導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出調(diào)整期，進(jìn)入更加健康、可持續(xù)的發(fā)展階段。

　　金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的緊密合作不僅將促進(jìn)住房需求的合理釋放，還將推動(dòng)行業(yè)更加透明、規(guī)范。渤海銀行在推動(dòng)與落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制領(lǐng)域已經(jīng)做出了有益的探索，值得其他金融機(jī)構(gòu)在促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)過(guò)程中進(jìn)行借鑒：一是提高關(guān)于金融與房地產(chǎn)關(guān)系的認(rèn)識(shí)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)金融體系向其他領(lǐng)域傳導(dǎo)；二是建立滿足房企融資需求的合理機(jī)制，避免進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)和壓力；三是靈活把握房地產(chǎn)的地域特性，因地制宜發(fā)揮專業(yè)能力，對(duì)不同地區(qū)與不同企業(yè)實(shí)施不同的信貸支持政策。在落實(shí)政策意圖推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的同時(shí)，也需要銀行機(jī)構(gòu)更加關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

　　展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房產(chǎn)作為居民總資產(chǎn)的主要組成部分，將繼續(xù)發(fā)揮關(guān)鍵作用。金融體系應(yīng)以穩(wěn)健為基石，不僅為緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的燃眉之急提供幫助，促進(jìn)金融與地產(chǎn)良性互動(dòng)，也應(yīng)繼續(xù)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供精準(zhǔn)支持，推動(dòng)科技創(chuàng)新和綠色發(fā)展，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)在高質(zhì)量發(fā)展道路上穩(wěn)步前進(jìn)。

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